1. Gdy kalendarz staje się rachunkiem
W chwili podpisania kontraktu budowlanego harmonogram zaczyna tykać jak licznik kosztów. Każdy dzień przekroczenia terminu budzi do życia klauzulę kary umownej i… gwałtownie obniża marżę projektu. W praktyce stawka kary za zwłokę bywa ustalana procentowo od wartości kontraktu – w Polsce najczęściej 0,05 – 0,20 % za każdy dzień; Sądy Najwyższe uznawały nawet 0,2 % dziennie za stawkę „nienadmierną”. Dla inwestycji wartej 200 mln zł taka pozornie niewielka liczba oznacza od 100 tys. zł do 400 tys. zł każdego ranka zwłoki.
2. Skąd biorą się te liczby?
Stawki kary (liquidated damages, LD) mają odzwierciedlać straty inwestora: dodatkowe odsetki od kredytu, opóźniony czynsz lub przepustowość drogi, a nawet utratę reputacji. Prawnicy zalecają, by równocześnie ustalić „cap” na poziomie 10–20 % kontraktu, inaczej kara może „zjeść” cały zysk generalnego wykonawcy Norton Rose Fulbright. Coraz częściej spotyka się również stałą kwotę dzienną (np. 20 000 €) – popularną na kontraktach międzynarodowych.
3. Prawdziwe kwoty – trzy scenariusze
- Droga ekspresowa (0,15 % dziennie)
21 dni zwłoki × 0,15 % × 300 mln zł = 9,45 mln zł kary. - Most kolejowy (kara stała 1 mln CZK)
30 dni × ≈ 200 000 zł = 6 mln zł obciążeń przy 180-mln zł kontrakcie. - Biuro klasy A (limit 10 %)
60 dni opóźnienia, gdy LD osiąga „sufit” 10 % – 7–8 mln zł na projekcie wartym 70 mln zł.
Te liczby nie są odosobnione: orzecznictwo i raporty branżowe pełne są podobnych wyroków i ugód. Koszt opóźnienia na budowie rośnie wykładniczo wraz z wartością inwestycji.
4. Kto ostatecznie płaci?
- Generalny wykonawca – pierwszy w kolejce; jego gwarancja należytego wykonania (5–10 % kontraktu) bywa zresztą zatrzymana przez inwestora.
- Podwykonawca – jeśli umowy kaskadowo przerzucają LD w dół łańcucha.
- Inwestor – gdy zwłoka wynika z braku decyzji, braku frontu robót albo zmian projektowych.
- Ubezpieczyciel – polisę LD (Delay in Start-Up) wykupują duże spółki, by częściowo zrekompensować utracony przychód lub koszty finansowe.
5. Poza karą: koszty ukryte
Kara umowna to „tylko” grzywna umowna. Każdy dzień zwłoki mnoży także wydatki na:
- finansowanie (wyższe odsetki, gwarancje bankowe),
- utrzymanie placu budowy (ochrona, media, sprzęt),
- personel (nadgodziny, rezerwacje hoteli),
- zmienność cen materiałów – dłuższy projekt to większe ryzyko podwyżek stali czy paliw.
Razem te elementy potrafią podwoić rachunek wystawiany przez samą klauzulę karną.
6. Jak ograniczyć ryzyko?
Najskuteczniejszą „polisą” pozostaje precyzyjny harmonogram z realnym buforem pogodowym. Szybko rośnie też znaczenie BIM-u 4D: wizualizacja kolizji i dostaw w czasie rzeczywistym. Pozwala przewidzieć wąskie gardła zanim staną się blokadą. W kontrakcie warto:
- negocjować maksymalny limit LD (cap),
- zdefiniować kamienie milowe z mniejszą stawką kary,
- zapisać procedurę „early-warning” – jeśli ryzyko zgłoszone jest na 30 dni przed terminem, możliwa jest bezkarna zmiana harmonogramu.
7. Podsumowanie
Koszt opóźnienia na budowie to temat żywy nie tylko dla prawników. Przy dziennych stawkach rzędu 0,1 % kontraktu każde przesunięcie harmonogramu zamienia się w błyskawiczny spadek rentowności. Zrozumienie, kto i kiedy naprawdę płaci, oraz wdrożenie narzędzi prewencyjnych staje się dziś równie ważne, jak wybór betonu o odpowiedniej wytrzymałości.
